El glosario de propiedad de Costa Rica

Comprar terreno aquí trae su propio vocabulario, y casi todo está en español. Aquí está lo que las palabras significan de verdad, en palabras sencillas, para que un documento no decida su compra antes de que usted lo entienda.

Un negocio de propiedad en Costa Rica gira en torno a un puñado de documentos y las palabras que llevan. Si sabe qué es una finca, un gravamen, una concesión y una carta de disponibilidad de agua, puede leer un negocio en lugar de confiar en que un desconocido lo lea por usted.

Este glosario mantiene el término en español como entrada, porque eso es lo que verá en el contrato, la impresión del registro y el certificado municipal. Cada entrada es una definición breve y honesta, y donde un término merece una página completa, la enlazamos. Es material educativo, no asesoría legal, y no reemplaza a su propio abogado.

Título y el registro

Finca

La parcela de terreno registrada en sí, identificada por un número de finca único en el Registro Nacional. Casi todo sobre una propiedad en Costa Rica, su dueño, su tamaño, sus gravámenes, cuelga de este número. Cuando la gente habla de "la propiedad" en términos legales, casi siempre se refiere a la finca.

Folio real

La carpeta registral digital de una finca titulada. Es el registro oficial que muestra el dueño actual, el tamaño y los linderos inscritos, y cualquier hipoteca o anotación contra la propiedad. Leer el folio real es la forma de confirmar quién es realmente el dueño de una propiedad y qué tiene asociado. Vea la explicación completa en Título y el registro.

Propiedad titulada

Propiedad titulada, terreno poseído como pleno dominio registrado e inscrito en el registro bajo un número de finca. Esta es la forma más fuerte de propiedad en Costa Rica y lo opuesto al terreno de concesión de la zona marítimo terrestre. La mayoría de la propiedad tierra adentro es titulada, mientras que mucho del verdadero frente de playa no lo es.

Derecho

Un "derecho" significa una cuota indivisa sobre una misma finca poseída en común con otros dueños, en lugar de una parcela titulada por separado que sea solo suya. Comprar un derecho significa que es copropietario de toda la finca junto a otros, no de una porción cercada de ella. Los derechos pueden ser perfectamente legítimos, pero requieren una revisión cuidadosa porque su posición depende de sus copropietarios.

Escritura

La escritura pública, el documento notariado que traspasa o crea un derecho sobre una propiedad. En Costa Rica solo un notario colegiado, que además es abogado, puede otorgar y autorizar una escritura, la cual luego se presenta al registro. La escritura es el instrumento que hace oficial una venta.

Traspaso

La transferencia de la propiedad del vendedor al comprador, realizada mediante una escritura e inscrita en el registro. Hasta que el traspaso esté inscrito, el comprador aún no es el dueño legal, aunque el dinero ya haya cambiado de manos. Ese vacío es exactamente la razón por la que el escrow y el tiempo importan alrededor de un cierre.

Tercero registral

El "tercero registral", el principio legal que protege al comprador de buena fe que confía en lo que muestra el registro público. Si compra de buena fe con base en el folio real inscrito, la ley generalmente protege su título frente a reclamos que nunca se inscribieron. Es una de las principales razones por las que el registro está en el centro de comprar con seguridad.

Plano catastrado

El mapa oficial levantado de una parcela específica, elaborado por un topógrafo colegiado e inscrito en el Catastro Nacional. Muestra la forma, las dimensiones y los linderos del terreno y lleva su propio número de plano. Una finca debería coincidir con su plano, y cuando los dos no concuerdan es una señal de alerta que conviene resolver antes de comprar.

Registro Nacional

El Registro Nacional, el ente del gobierno que inscribe bienes inmuebles, sociedades, vehículos y más. Sus registros públicos de propiedad, el folio real, son la fuente autorizada de quién posee qué y qué carga hay sobre ello. Todo el sistema de compra segura de Costa Rica descansa en estos registros públicos, que cualquiera puede consultar en rnpdigital.com.

Catastro Nacional

El Catastro Nacional, la oficina que inscribe los mapas levantados (planos catastrados) y define la geometría de las parcelas. Dicho de forma simple, el registro dice quién es dueño de una finca y el catastro dice qué forma y tamaño tiene. Los dos registros deben coincidir para que una propiedad esté limpia.

Gravámenes y derechos sobre el terreno

Hipoteca

Un préstamo garantizado sobre la propiedad e inscrito en su folio real. Si el dueño no paga, el prestamista puede forzar la venta de la propiedad para recuperar la deuda. Una hipoteca permanece asociada a la finca, así que un comprador debe confirmar que esté cancelada o que se asuma a sabiendas antes del cierre.

Gravamen

Una carga o limitación, es decir, cualquier gravamen inscrito que limita o grava la propiedad, como una hipoteca, una servidumbre, una anotación de juicio o un usufructo. Los gravámenes aparecen en el folio real y se transmiten con el terreno mientras no se cancelen. Verificarlos es una parte central de una revisión de debida diligencia.

Anotación

Una anotación, una nota inscrita contra una finca que advierte sobre un asunto pendiente, como un juicio, un documento en trámite de inscripción o una restricción legal. Es un aviso de que algo está en proceso y puede afectar el título. Comprar sobre una anotación sin resolver es riesgoso hasta que entienda exactamente qué es.

Servidumbre (de paso)

Una servidumbre, y en específico un derecho de paso, un derecho inscrito para que una propiedad cruce o use parte de otra, casi siempre para el acceso vial o los servicios. Un lote sin salida depende de una servidumbre de paso para llegar a un camino público, y su ausencia es un problema oculto clásico. Confirme que el acceso esté realmente inscrito, no solo un arreglo informal con un vecino. Más en Servidumbres y acceso.

Uso de suelo y ambiente

Uso de suelo

Un certificado de uso de suelo emitido por la municipalidad local que indica para qué puede usarse una parcela dada, como residencial, comercial o agrícola, junto con los límites básicos de zonificación. Le dice si puede legalmente construir u operar lo que tiene en mente. Solicite el uso de suelo antes de suponer que un uso está permitido, porque la palabra de un vendedor no es la de la municipalidad.

Plan regulador

Un plan maestro municipal de zonificación y uso de suelo para un distrito o zona costera. Donde existe uno, rige qué puede construirse, y para la costa es requerido antes de que puedan otorgarse concesiones en la zona marítimo terrestre. Muchas zonas aún carecen de un plan regulador aprobado, lo que afecta directamente lo que es posible sobre el terreno, en especial cerca de la playa. Vea la zona marítimo terrestre.

Patente

Una licencia municipal para operar un negocio en un lugar específico. Si planea manejar un alquiler, una tienda, un hotel o un restaurante, la actividad generalmente necesita una patente de la municipalidad. Es aparte de ser dueño del terreno, y no todo lugar califica para una.

SETENA

La Secretaría Técnica Nacional Ambiental, la entidad que revisa el impacto ambiental de los proyectos y las construcciones. Muchos proyectos de construcción necesitan la aprobación de SETENA antes de poder proceder legalmente. Saltarse esa revisión puede detener o revertir un desarrollo, así que pertenece a su planificación desde el inicio. Su guía se publica en setena.go.cr.

Viabilidad ambiental

Viabilidad ambiental, la aprobación que otorga SETENA cuando un proyecto ha superado su revisión ambiental. Para construcciones más grandes es un requisito previo para construir legalmente. Si un vendedor le promete que puede construir pero no hay un camino realista hacia la viabilidad ambiental, tome esa promesa con cautela.

La costa y la zona marítimo terrestre

Zona marítimo terrestre (ZMT)

La zona marítimo terrestre, los primeros 200 metros tierra adentro desde la línea ordinaria de pleamar a lo largo de la mayor parte de la costa. Los primeros 50 metros son totalmente públicos y no pueden poseerse ni construirse, y los siguientes 150 metros son una zona restringida utilizable solo por concesión, no por título privado. Esto es lo más malentendido del frente de playa en Costa Rica, y tiene su propia página: la zona marítimo terrestre, explicada.

Concesión

Una concesión, un derecho inscrito y por tiempo limitado para usar terreno restringido de la zona marítimo terrestre, otorgado por la municipalidad local una vez que existe un plan regulador aprobado. Es un derecho de uso, no un dominio pleno, y puede caducar si termina el plazo o si no se pagan las cuotas. Las concesiones también limitan cuánto del derecho puede tener un extranjero, lo que sorprende a muchos compradores. Vea la zona marítimo terrestre.

Canon

La cuota anual que un concesionario paga a la municipalidad por el derecho de usar terreno de la zona marítimo terrestre. Es el equivalente costero de una renta de suelo recurrente, no un precio de compra único. Un canon impago pone la concesión en riesgo de perderse.

Agua

SENARA

La entidad nacional de aguas subterráneas y riego. Sus mapas y reglas sobre acuíferos y retiros de pozos pueden restringir dónde y cómo construye, en especial cerca de áreas de recarga. Una parcela puede parecer construible y aun así toparse con restricciones de SENARA por el agua, así que conviene revisarlo temprano.

ASADA

Una asociación comunitaria local que opera el sistema de agua en muchas zonas rurales y costeras fuera del alcance de la entidad nacional. En buena parte del país su agua viene de una ASADA, y que conecte una nueva propiedad no está garantizado. Su capacidad y sus listas de espera pueden decidir directamente si logra construir.

Carta de disponibilidad de agua

Una carta de disponibilidad de agua, una confirmación escrita del proveedor de agua, una ASADA o la entidad nacional, de que puede abastecer de agua a una propiedad específica. Sin una, un lote hermoso puede ser inconstruible en la práctica. Es uno de los documentos decisivos más pasados por alto en una compra, tratado en disponibilidad de agua.

Ser dueño a través de una sociedad

Condominio

Un régimen de condominio, un marco legal donde unidades de propiedad individual, que pueden ser casas, lotes o apartamentos, comparten áreas comunes regidas por un reglamento inscrito y una estructura de propietarios. Comprar en un condominio significa que también asume sus reglas y cuotas. Lea el reglamento y confirme que el condominio esté debidamente constituido antes de comprometerse.

Sociedad anónima (S.A.)

Una sociedad, uno de los dos tipos de sociedad costarricense más comunes para tener propiedad. La propiedad se tiene en acciones, y la sociedad puede ser dueña directa de la finca. Muchos compradores tienen la propiedad a través de una S.A. por razones de sucesión o de responsabilidad, aunque conlleva obligaciones anuales. Compare las opciones en estructuras de propiedad.

Sociedad de responsabilidad limitada (SRL)

Una sociedad de responsabilidad limitada, el otro tipo de sociedad costarricense común para tener propiedad. La propiedad se divide en cuotas, y agregar o traspasar dueños sigue las propias reglas de la sociedad. Una SRL se elige a menudo por su estructura de administración más simple, y acompaña a la S.A. en estructuras de propiedad.