La lista de debida diligencia para propiedades en Costa Rica
Las verificaciones exactas que debe hacer antes de transferir un dólar. Márquelas a medida que avanza y luego descargue la versión imprimible para su expediente.
Qué significa la "debida diligencia" en Costa Rica
La debida diligencia es el conjunto de verificaciones que comprueban que una propiedad es lo que el vendedor dice que es, antes de que su dinero salga del escrow. En Costa Rica eso significa confirmar un título limpio e inscrito, un plano que coincida con el terreno, sin gravámenes ni ocupantes ocultos, agua legal, uso permitido y ninguna sorpresa de área protegida o de zona marítimo terrestre.
Lo que hunde los negocios en Costa Rica no es la nacionalidad, sino la verificación que se salta. La buena noticia: la mayor parte se puede comprobar contra registros públicos, y las capas de mayor riesgo se pueden consultar en minutos. Recorra los siete grupos a continuación.
Ingrese una propiedad y Folio consulta las capas de datos oficiales detrás de esta lista, y luego señala lo que necesita revisión humana. Empiece gratis y pase al informe completo de $29 cuando vaya en serio.
La lista de verificación interactiva
Siete grupos. Cada punto enlaza a la página más a fondo de la Academy. Sus marcas son solo para esta sesión, no se guarda nada.
1, Título y registro
- Número de finca y folio real confirmadosLa propiedad tiene un título inscrito en el Registro Nacional, no solo un "derecho" o una promesa. Conozca sobre el título →
- El vendedor coincide con el propietario inscritoLa persona o sociedad que firma es el titular registrado (o tiene un poder vigente y válido).
- El historial de propiedad se ve limpioSin traspasos recientes apresurados, sin una cadena de titularidad que no cuadre.
2, Plano catastrado y linderos
- Existe un plano catastrado inscritoHay un plano catastral levantado y presentado, y su número coincide con la finca.
- El plano coincide con el terrenoEl área y los linderos del plano coinciden con lo que en realidad le venden. Un topógrafo lo confirma en el sitio. Acceso y servidumbres →
- Acceso legal confirmadoHay un camino público inscrito o una servidumbre registrada, no solo la buena voluntad de un vecino.
3, Gravámenes y cargas
- Sin hipotecas ni gravámenesEl registro no muestra ninguna hipoteca, gravamen ni embargo contra la finca.
- Sin anotaciones ni disputas pendientesNinguna anotación que señale un litigio o un reclamo pendiente sobre la propiedad.
- Impuestos y cuotas de HOA al díaEl impuesto municipal y cualquier cuota de condominio/HOA están pagados; los montos adeudados pueden seguir a la propiedad.
4, Ocupación y precaristas
- Nadie está ocupando el terrenoUn terreno vacío sin cerca, uso ni cuidador puede atraer reclamos de posesión. Verifíquelo en el sitio.
- Sin reclamo de posesión en cursoLos ocupantes de largo plazo pueden adquirir derechos con el tiempo; confirme que no exista ninguno.
5, Agua
- Fuente de agua legal confirmadaUna carta de disponibilidad de agua de la ASADA local o del AyA, o un pozo inscrito y con permiso. Sin carta de agua puede no haber permiso de construcción.
6, Zonificación y uso permitido
- El plan regulador y el uso permiten sus planesLa zonificación municipal admite lo que pretende hacer (vivienda, alquiler, comercial). Permisos de construcción →
- Retiros y densidad entendidosConfirme el área construible después de los retiros, no solo el tamaño del lote.
7, Ambiental y zona marítimo terrestre
- No está dentro de un área protegida inesperadaRevise las áreas protegidas del SINAC y los límites ambientales de SETENA. SETENA →
- Estado de zona marítimo terrestre conocidoSi está cerca de la costa, confirme si la parcela toca los 200 m de la zona marítimo terrestre (ZMT); titulada frente a concesión lo cambia todo.
- Exposición a inundación / riesgo revisadaMapeo de riesgo de la CNE y exposición evidente a drenaje/inundación revisados.
Qué verifica Folio de forma automática frente a lo que necesita a una persona
Folio revisa a partir de datos oficiales
- Finca / folio real y propietario inscrito
- Plano inscrito y geometría de la parcela
- Contacto con la zona marítimo terrestre (ZMT)
- Áreas protegidas del SINAC y traslapes
- Capas de inundación / riesgo de la CNE
- Contexto del distrito de agua (ASADA/AyA)
Aún necesita a un profesional
- Levantamiento de linderos en el sitio
- Opinión legal sobre defectos del título
- Lectura de una hipoteca / disputa específica
- Negociación del contrato de compraventa
- Otorgar en escritura e inscribir el traspaso
Folio es la capa que hace más rápido y económico el trabajo del abogado y del topógrafo, no un reemplazo de ellos. Le dice, en minutos, si una propiedad vale del todo su tiempo.
Señales de alerta que deberían detener un negocio
El vendedor no es el propietario inscrito y no tiene un poder claro, un gravamen o una anotación de demanda sobre la finca, el área del plano no coincide con el terreno, sin acceso legal, sin carta de agua donde piensa construir, un "titulado frente al mar" que en realidad es concesión de zona marítimo terrestre, presión para saltarse el periodo de debida diligencia o transferir por fuera del escrow.
Descargue la lista imprimible
Obtenga la versión imprimible de una página para llevar a las visitas y entregar a su abogado. Sin spam, solo el PDF y alguna actualización ocasional de Folio.
Sin spam. Un correo con la lista, y algún consejo ocasional para comprar en Costa Rica.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa la debida diligencia al comprar en Costa Rica?
Las verificaciones que comprueban que una propiedad es lo que el vendedor afirma: un título limpio e inscrito, un plano que coincide con el terreno, sin gravámenes ni ocupantes, agua y uso legales, y ninguna sorpresa de área protegida o de zona marítimo terrestre, hechas antes de que su dinero salga del escrow.
¿Cuánto tarda la debida diligencia?
Los contratos de compraventa suelen dar una ventana de debida diligencia de 30 a 60 días. El registro y las capas de datos se pueden consultar en minutos; un plano y las confirmaciones de agua/municipales toman más tiempo.
¿Puedo hacerla por mi cuenta?
Usted puede verificar bastante a partir de registros públicos, y Folio automatiza las capas de registro, catastro, zona marítimo terrestre y áreas protegidas. Un abogado colegiado (y un topógrafo cuando los linderos importan) deben confirmar los hallazgos legales y físicos antes del cierre.
¿Cuál es la verificación más importante de todas?
Título y gravámenes: que el vendedor sea el propietario inscrito de una finca limpia. Todo lo demás protege el valor; esto protege si usted llega a ser dueño de algo.
¿Un informe Folio reemplaza a mi abogado?
No. Le da a usted y a su abogado el panorama de datos oficiales de forma rápida y económica, para que su tiempo vaya a las decisiones de criterio, no a recopilar datos. Aún necesita asesoría para cerrar.