Según la Ley 6043, la zona marítimo terrestre de Costa Rica es una franja de 200 metros a lo largo de ambas costas. Los primeros 50 metros desde la línea de pleamar ordinaria son la zona pública, y los 150 metros restantes son la zona restringida. Todos los manglares cuentan como zona pública, sin importar hasta dónde lleguen tierra adentro.
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La versión corta: la franja costera de Costa Rica tiene dos capas. La zona pública queda más cerca del mar. La zona restringida queda detrás de ella. La Ley 6043 traza esa línea en unas pocas oraciones, y esas oraciones pesan más que cualquier cosa que un agente inmobiliario le diga sobre un terreno "frente al mar".
Este artículo revisa los artículos 9, 10 y 11 de la ley a partir del propio texto, y luego repasa dos normas relacionadas (los artículos 12 y 47) que le interesan a quien compra. Si primero quiere el contexto general, empiece con nuestra guía sobre cómo funciona la zona marítimo terrestre en Costa Rica.
¿Qué es la zona marítimo terrestre según la Ley 6043?
El artículo 9 define toda la franja. El texto, tal como lo publica el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) en el texto completo de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, dice:
"Zona marítimo terrestre es la franja de doscientos metros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico de la República"
Dicho en palabras sencillas, la zona marítimo terrestre (que muchas veces se abrevia ZMT) es una franja de 200 metros de ancho que recorre todo el litoral Atlántico y todo el Pacífico. Se mide en forma horizontal desde la línea de la marea alta ordinaria, que se conoce como pleamar ordinaria.
Hay dos detalles de esa definición que vale la pena notar. Primero, la medición es horizontal, así que una pendiente fuerte no estira ni encoge la zona. Segundo, el punto de partida es la línea de pleamar ordinaria, no la orilla del agua el día en que usted visita el lugar. Dónde cae exactamente esa línea en un terreno determinado es una pregunta técnica para un topógrafo y su abogado, no algo que se pueda calcular a ojo.
¿Dónde termina la zona pública y dónde empieza la restringida?
El artículo 10 divide los 200 metros en dos partes. La primera es la zona pública:
"la Zona Pública, que es la faja de cincuenta metros de ancho a contar de la pleamar ordinaria"
Es decir, la franja de 50 metros de ancho contada desde la línea de pleamar ordinaria. La segunda parte es la zona restringida:
"la Zona Restringida, constituida por la franja de los ciento cincuenta metros restantes"
Es decir, los 150 metros restantes. Juntas, las dos capas se ven así:
| Capa | Término en español | Ancho según el artículo 10 | Se mide desde |
|---|---|---|---|
| Zona pública | Zona pública | Primeros 50 metros | Línea de pleamar ordinaria |
| Zona restringida | Zona restringida | 150 metros restantes | Borde interior de la zona pública |
| Toda la zona marítimo terrestre | Zona marítimo terrestre | 200 metros en total | Línea de pleamar ordinaria |
Fíjese en lo que hace la ley aquí. No describe la zona restringida como terreno privado ni como algo de menor rango que la zona misma. Las dos capas forman parte de la misma zona marítimo terrestre. La diferencia está en cómo se trata cada capa, y eso lo completa el resto de la ley.
¿Por qué los manglares cambian el mapa?
El artículo 11 agrega una regla que puede llevar la zona pública mucho más allá de los 50 metros:
"Zona pública es también, sea cual fuere su extensión, la ocupada por todos los manglares"
Todo terreno ocupado por manglares es zona pública, sin importar su extensión. Así que si un manglar se adentra mucho en tierra a lo largo de un estero, la zona pública lo sigue. Un terreno que, con un simple cálculo de distancia, parece estar bien adentro de la zona restringida puede tocar zona pública si hay manglares.
Esta es una de las razones por las que medir con cinta puede fallar donde hay manglares, por ejemplo cerca de los esteros. Cuando revise una propiedad cerca del agua, pregúntele a su abogado de forma específica si hay manglares mapeados en el terreno o a su lado, y cómo eso afecta el límite que reconocen las autoridades.
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Revíselo gratis¿Qué puede y qué no puede hacerse dentro de la zona?
El artículo 12 se aplica a toda la zona marítimo terrestre, no solo a la parte pública. El texto verificado empieza así:
"En la zona marítimo terrestre es prohibido, sin la debida autorización legal, explotar la flora y fauna existentes, deslindar con cercas"
Sin la debida autorización legal, la ley prohíbe explotar las plantas y los animales que existen ahí y levantar cercas. El artículo sigue con la construcción, la corta de árboles y otros desarrollos. La frase clave es sin la debida autorización legal. Cualquier actividad en la zona depende de contar con el permiso correcto.
Lo que esto significa en la práctica:
- Un muro, una cerca o una construcción que usted vea en un lote costero no prueba que haya sido autorizado. Pida los permisos.
- El paisajismo, la limpieza del terreno o la corta de árboles pueden plantear la misma pregunta.
- Pregúntele a su abogado si las reglas sobre lo que se puede autorizar cambian entre la zona pública y la restringida, y cuáles reglas se aplican al área exacta del terreno que usted está viendo.
La página del programa de zona marítimo terrestre del ICT trata los planes reguladores costeros y los reglamentos, y es un buen punto de partida para entender qué planes y reglamentos existen. Si un plan cubre un tramo específico de costa, y qué permite, es algo que su abogado debe confirmar.
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¿Cómo afecta esta división lo que usted realmente puede tener?
Este es el centro práctico del asunto. El terreno dentro de la zona marítimo terrestre por lo general se tiene mediante una concesión, un derecho otorgado conforme a la ley, y no como propiedad titulada en el Registro Nacional. El terreno fuera de la zona puede titularse de la forma normal. Nuestra guía sobre concesión frente a propiedad titulada explica en qué se diferencian y cómo se ve cada una en los registros.
La Ley 6043 también limita quién puede tener una concesión. El artículo 47(a) excluye:
"A extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos durante cinco años"
Es decir, a los extranjeros que no hayan residido en Costa Rica por lo menos durante cinco años. Si le presentan una estructura que pone una concesión dentro de una sociedad, ese arreglo plantea sus propias preguntas legales, y solo un abogado puede decirle si una estructura en particular cumple con la ley.
El punto práctico es sencillo. Antes de hablar de precio, averigüe si el terreno que le ofrecen está titulado, bajo concesión o es una mezcla de ambos, y en qué zona cae cada parte.
Lo que la ley no le dice sobre un lote específico
Los artículos 9 a 11 le dan la regla. No le dicen dónde queda la línea en un terreno determinado. Al leer registros costeros, conviene revisar algunos vacíos:
- La línea de pleamar es una referencia oficial. El límite depende de dónde lo hayan ubicado las autoridades, no de dónde parece estar el agua hoy.
- Un plano puede ser más viejo que el límite actual. El plano catastrado de una propiedad puede no reflejar trabajos de delimitación posteriores. Pregúntele a su abogado si los refleja.
- Los manglares y los esteros mueven la zona pública. Por el artículo 11, una simple medición de 50 metros puede quedarse corta.
- Un terreno titulado puede estar justo al lado de la zona. Un lote puede estar bien titulado y aun así colindar con la zona marítimo terrestre, o traslaparse en parte con ella. El traslape es la parte que requiere atención.
Nuestro estudio de la zona marítimo terrestre de Costa Rica analiza estos temas con más detalle. Tome las cifras de ese estudio como una muestra, no como un censo completo de la costa.
Preguntas para hacerle a su abogado
Folio muestra lo que dicen los registros públicos. Su abogado o notario los interpreta y lo asesora. Lleve estas preguntas a esa conversación:
- ¿Alguna parte de este terreno cae dentro de la zona marítimo terrestre de 200 metros? Si es así, ¿en qué capa?
- ¿Dónde está la línea de pleamar ordinaria en este tramo de costa y cómo se estableció?
- ¿Hay manglares en el terreno o a su lado que extiendan la zona pública?
- ¿El terreno está titulado, bajo concesión o ambas cosas? ¿Los documentos coinciden con lo que describe el vendedor?
- ¿Las cercas, construcciones y limpiezas de terreno existentes tienen la autorización legal que exige el artículo 12?
- Si hay una concesión de por medio, ¿el concesionario cumple los requisitos del artículo 47? ¿Se sostiene la estructura de la sociedad, si la hay?
La diferencia entre la zona pública y la zona restringida se explica en dos oraciones de la ley. Aplicarla a un pedazo real de costa requiere registros, una medición y asesoría profesional. Leer la ley primero le da las preguntas correctas.
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Preguntas frecuentes
¿Qué ancho tiene la zona pública en Costa Rica?
Según el artículo 10 de la Ley 6043, la zona pública son los primeros 50 metros medidos desde la línea de pleamar ordinaria. El artículo 11 la extiende a todos los manglares, sea cual sea su extensión, así que puede llegar más allá de 50 metros tierra adentro.
¿Qué ancho tiene la zona restringida?
La zona restringida son los 150 metros restantes de la zona marítimo terrestre de 200 metros, ubicados tierra adentro de la zona pública. Sigue siendo parte de la zona marítimo terrestre, por lo que por lo general se tiene mediante una concesión y no como propiedad titulada. Pídale a su abogado que confirme cómo se aplica esto a un terreno específico.
¿Puedo construir o levantar una cerca en la zona marítimo terrestre?
El artículo 12 de la Ley 6043 prohíbe cercar, construir, cortar árboles y hacer otros desarrollos en la zona marítimo terrestre sin la debida autorización legal. Pregúntele a su abogado si es posible obtener una autorización y qué permitiría, incluido cómo influyen la zona en la que está el terreno y los reglamentos aplicables. Un abogado debe revisar cualquier construcción y permiso existente antes de que usted compre.
¿Puede un extranjero tener una concesión en la zona restringida?
El artículo 47(a) de la Ley 6043 dice que no se otorgan concesiones a extranjeros que no hayan residido en Costa Rica por lo menos durante cinco años. Si en lugar de eso le ofrecen una estructura con una sociedad, un abogado debe revisarla con cuidado para confirmar que cumple con la ley.
Fuentes
- Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley 6043 (texto completo publicado por el ICT), Instituto Costarricense de Turismo (ICT)
- Zona Marítimo Terrestre (programa, planes reguladores costeros y reglamentos), Instituto Costarricense de Turismo (ICT)
Contenido educativo, no asesoría legal. Folio informa lo que muestran los registros públicos; no reemplaza a un abogado, notario o topógrafo autorizado en Costa Rica. Confirme los hechos importantes con ellos antes de cualquier transacción. Las fotos son ilustrativas.