Can I get a mortgage on Costa Rica concession land?

Sometimes. Concessions are real rights that can be encumbered with municipal authorization, but many banks decline; private financing is common.

Can foreigners hold a Maritime Zone concession in Costa Rica?

Only with at least 5 years of residency, and corporations only if no more than 50% of capital is foreign-owned (Ley 6043 art. 47; Reglamento 7841-P art. 25).

What happens when a Costa Rica beach concession expires?

Renewal must be applied for and is not guaranteed. On expiry or cancellation, improvements can revert to the state.

El Estado de la Zona Marítimo Terrestre de Costa Rica

Name: The State of Costa Rica's Maritime Zone 2026
Creator: Folio
License: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/

Camina la playa con nosotros

Lo que dice la ley sobre los primeros 200 metros

Desde 1977, la Ley 6043 divide cada playa costarricense en tres mundos. Parado en la arena y caminando tierra adentro, esto es lo que cruzas:

el mar

Línea de pleamar Empieza aquí

La pleamar ordinaria: donde empiezan a contarse los 200 metros.

0 – 50 m

Zona pública Nunca puede ser privada

Inalienable. Sin títulos, sin concesiones, sin cercas. Aun así, nuestro estudio midió geometría de fincas inscritas traslapando esta franja en cada playa: concesiones, excepciones tituladas pre-1973 y desfases cartográficos que un comprador no puede distinguir en el mapa.

50 – 200 m

Zona restringida Solo concesiones

El Estado da esta tierra en concesiones municipales: renovables, condicionadas y inscritas en el Registro Nacional igual que un título. Los extranjeros enfrentan límites aquí que no existen un metro más adentro.

200 m +

Título posible Donde inicia la propiedad plena

La propiedad privada plena existe solo después de la línea de 200 metros, salvo raras excepciones pre-1973.

El hallazgo central

El mapa del registro se ve idéntico para tierra titulada y concesionada

En Santa Teresa, el 96.6% de la Zona Marítimo Terrestre legal está cubierto por fincas inscritas. Inscripción no es propiedad: la mayoría son concesiones del Estado. Nada en los linderos te dice cuál estás viendo — y esa diferencia decide qué puedes poseer, renovar, construir o perder.

Porcentaje de la franja de 200m cubierto por fincas inscritas · número = fincas que tocan la franja. Más alto no es más seguro: significa que más playa ya está tomada, en una figura legal u otra.

¿Puede un extranjero ser dueño de la playa?

Las reglas para extranjeros, en lenguaje claro

El artículo 47 de la Ley 6043 es directo. Una concesión en la zona restringida no puede pertenecer a: un extranjero con menos de cinco años de residencia en Costa Rica; una sociedad domiciliada en el exterior; una sociedad con acciones al portador; ni una sociedad cuyo capital sea más de 50% extranjero (Reglamento 7841-P, art. 25). Algunas municipalidades lo aplican aún más estricto.

¿Y las estructuras con "socio local" que se oyen por ahí? Existen por toda la costa: un socio costarricense tiene el 51% en papel mientras capital extranjero financia el proyecto. Entiende el riesgo antes de copiarlas: las autoridades miran el fondo sobre la forma, y una estructura hecha para evadir el art. 47 puede hacer la concesión nula. Esto es exactamente lo que se consulta con tu propio abogado, no se improvisa.

Herencia e hipotecas: una concesión inscrita es un derecho real que en general puede hipotecarse y heredarse, pero los traspasos requieren aprobación municipal y los herederos deben cumplir por sí mismos las reglas para extranjeros. Un traspaso que viole los límites es nulo.

Siete mitos que cuestan dinero

Lo que la gente malentiende de la Zona Marítimo Terrestre

"Frente al mar siempre hay título"

La mayoría del frente de playa dentro de los 200m es concesión o dominio público sin inscribir. Los títulos verdaderos dentro de la zona son excepciones: inscripciones pre-1973 y áreas urbanas específicas (partes de Jacó, Puntarenas, Limón).

"El vendedor es dueño de la concesión"

Solo la persona o sociedad inscrita en el Registro de Concesiones la tiene. Posesión, cercas y hasta construcciones no prueban nada. Verifica la inscripción, no el cuento.

"Concesión = propiedad"

Una concesión es un derecho de uso por tiempo limitado sobre tierra pública (comúnmente 5-20 años). Puede vencer, cancelarse, y trae condiciones que un título nunca tiene.

"Algún día se titulará"

La zona restringida es propiedad del Estado por ley. Ninguna concesión "madura" en título. Apostar a una titulación futura es apostar contra la propia Ley 6043.

"Puedo construir lo que quiera"

Construir requiere un plan regulador aprobado, permisos municipales y, a menudo, viabilidad ambiental de SETENA. Sin plan regulador normalmente no hay derechos reales de construcción.

"La playa de enfrente es mía"

Los primeros 50 metros son dominio público inalienable (art. 10). Sin cercas, sin "playa privada", sin excepciones para nadie, nunca.

"Los traspasos son automáticos"

Toda cesión, hipoteca o cambio de uso de una concesión necesita autorización municipal previa (Reglamento 7841-P). Un traspaso no autorizado puede anular el derecho por completo.

Frente a frente

Título vs concesión

	Propiedad titulada	Concesión ZMT
Qué tienes	Propiedad plena, finca inscrita	Derecho de uso temporal sobre tierra estatal
Duración	Perpetua	Común 5-20 años; renovación no garantizada
Compradores extranjeros	Mismos derechos que un costarricense	Límites art. 47: 5 años de residencia, máx. 50% capital extranjero
Financiamiento bancario	Hipotecable con normalidad	Posible pero restringido; requiere aprobación municipal
Traspaso	Libre venta	Requiere autorización municipal previa
Costo anual	Impuesto de bienes inmuebles (0.25%) + lujo si aplica	Canon anual fijado por la municipalidad (varía por zonificación y avalúo)
Si termina	No termina	Al vencer o cancelarse, las mejoras pueden revertir al Estado
Nivel de riesgo	Solo riesgo registral: verificar gravámenes y linderos	Estructural: elegibilidad, renovación, canon, plan regulador, política

Quién gobierna la costa

Siete instituciones tocan cada negocio costero

Municipality

Otorga y cancela concesiones, cobra el canon, aprueba traspasos y da permisos de construcción. La oficina más importante para tierra concesionada.

ICT

Autoridad de turismo: revisa la planificación costera, declara zonas turísticas y emite criterios legales sobre concesiones.

INVU

Instituto de planificación urbana: co-aprueba el plan regulador que determina si algo puede construirse.

Registro Nacional

Lleva los títulos Y el Registro de Concesiones separado. Donde se verifica todo reclamo, y de donde salen los reportes de Folio.

SETENA

Evaluación ambiental (bajo MINAE). La construcción costera normalmente necesita su viabilidad antes de los permisos.

SINAC / MINAE

Áreas protegidas, manglares, refugios. Donde un parque o el Patrimonio Natural traslapa la zona: usualmente sin concesiones ni construcción.

Migración / Hacienda

Certifican los años de residencia del art. 47; las obligaciones tributarias corren junto al canon.

Antes de firmar nada

La ruta de debida diligencia costera en 8 pasos

Ubica la finca exacta en el mapa catastral y obtén su número de finca o concesión. (El chequeo gratis de Folio lo hace con un toque en el mapa.)
Determina su zona: totalmente fuera de los 200m, en la banda restringida 50-200m, o tocando los 50m públicos.
Pide el estudio registral: registro de propiedad para títulos, Registro de Concesiones para concesiones. Confirma que el vendedor es el titular inscrito.
Si hay título dentro de los 200m: exige su origen (¿pre-1973? ¿ley de excepción urbana?) y que tu abogado confirme la cadena de validez.
Si es concesión: lee el contrato de concesión: plazo, uso, estado del canon, condiciones; confirma tu propia elegibilidad del art. 47.
Verifica el plan regulador con la municipalidad: si existe, qué zonificación aplica y qué se puede construir de verdad.
Superpón lo ambiental: áreas protegidas, manglares/humedales, retiros de ríos, exposición a inundación. (Las capas de Folio los muestran.)
Verifica el estado municipal: canon al día, sin procesos de cancelación, impuestos pagados, sin gravámenes municipales.

Preguntas reales de compradores

Preguntas frecuentes de la ZMT

¿Puedo hipotecar una concesión?

A veces. Las concesiones son derechos reales que pueden gravarse, pero la hipoteca requiere autorización municipal y los bancos son mucho más conservadores que con tierra titulada. Muchos simplemente dicen no; el financiamiento privado es común.

¿Mis hijos pueden heredar una concesión?

En principio sí, pero los herederos deben cumplir las reglas de elegibilidad y la municipalidad debe aprobar el cambio de titular. Un heredero que no cumpla el art. 47 no puede simplemente asumir.

¿Puedo tener una concesión con una sociedad costarricense?

Solo si el capital de la sociedad es máximo 50% extranjero, sin acciones al portador y con domicilio costarricense. Las estructuras con testaferros que fingen el 51% son la trampa clásica: arriesgan la nulidad.

¿Puedo operar un Airbnb u hotel en una concesión?

Solo si el uso aprobado de la concesión y la zonificación del plan regulador permiten hospedaje, más los permisos comerciales normales. Usar una concesión residencial para turismo puede ser causal de cancelación.

¿Qué pasa cuando vence el plazo de la concesión?

Se solicita la renovación. Es normal cuando se cumplieron las condiciones, pero no es automática ni garantizada. Al vencer o cancelarse, las mejoras pueden revertir al Estado sin indemnización.

¿Cuánto es el canon anual?

Varía por municipalidad, zonificación y avalúo; no hay una tarifa nacional única. Pide a la municipalidad el avalúo y la tarifa vigente de la finca específica antes de comprar. El canon impago es causal de cancelación.

¿Hay alguna playa privada en Costa Rica?

No. Los primeros 50 metros son dominio público inalienable en todo el país. Lo que varía es lo que hay detrás de esos 50 metros.

¿Cómo sé si un título frente al mar es real?

Su origen debe rastrearse a una excepción reconocida: inscripción pre-1973 o una ley urbana/de titulación específica. El asiento registral y su historia cuentan el cuento; el reporte verificado de Folio trae el registro, y un notario confirma la cadena.

Profundiza

La biblioteca costera de Folio

Chequeo de Zona Marítima

La herramienta interactiva de chequeo ZMT.

Guías del comprador

Estudio de título, debida diligencia, concesión vs título, escrow, gastos de cierre.

Chequeo de estafas

Las señales de alerta que aparecen antes de perder dinero.

Folio Academy

La biblioteca educativa completa para compradores en Costa Rica.

Metodología

Construido solo con datos oficiales

Cómo medimos la Zona Marítimo Terrestre

The legal strip is a 200-meter landward buffer of the official IGN 1:5000 coastline (SNIT), computed in Costa Rica's official CRTM05 projection and clipped to official district boundaries. The 50-meter public zone uses the same method.

Cómo encontramos las fincas

We sampled each strip on a 45-meter grid against the National Registry's public cadastre service — 28,434 lookups, zero errors — deduplicated by finca number, then intersected each parcel's exact registered geometry with the strip. Counts are lower bounds: parcels narrower than 45m can be missed.

Qué significa (y qué no) el traslape con los 50m

Registered geometry overlapping the first 50 meters is a measurement, not an accusation. It includes lawful concession registrations, rare pre-1973 titled exceptions, and offsets between the cadastral mosaic and the coastline. Its lesson is precisely the report's thesis: the map alone cannot tell you a parcel's legal nature.

Referencias legales (fuentes primarias)

Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre (1977): arts. 9-10 (zone definition and 50m/150m split), art. 47 (concession eligibility restrictions) — full text at the national legal database pgrweb.go.cr (SCIJ). Reglamento a la Ley 6043, Decreto Ejecutivo 7841-P: art. 25 (foreigner eligibility detail), chapter on cessions, encumbrances and change of use. Institutional sources: ICT, INVU, Registro Nacional, SETENA, SINAC. Canon amounts, municipal practice and plan-regulador status vary by canton and change over time; figures on this page describing them are general and should be confirmed with the municipality for any specific parcel.

Qué es (y qué no es) esta página

This is an educational research resource built from official public data and primary law. It is not legal advice, and no statement here replaces review of a specific property by a Costa Rican attorney and notary. Where our information is still being verified we say so rather than guess.

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Sources: Registro Nacional / SNIT cadastre · IGN linea de costa 1:5000 · SINAC Patrimonio Natural del Estado · Ley 6043 (1977). Analysis © Folio 2026 — free to republish with attribution and a link.