El proceso de cierre de una propiedad en Costa Rica
De la oferta aceptada a su nombre en el título: qué pasa, quién lo hace y dónde está su dinero en cada paso.
La versión corta
Un cierre en Costa Rica sigue el camino oferta → escrow → debida diligencia → escritura de traspaso ante notario → inscripción → posesión, comúnmente en un plazo de 30 a 60 días. Sus fondos permanecen en un escrow regulado todo el tiempo y se liberan al vendedor solo cuando la escritura de traspaso está firmada y presentada ante el registro nacional.
La mecánica lo protege si, y solo si, la usa correctamente: escrow de verdad, debida diligencia de verdad y asesoría independiente. Aquí está cada paso.
Paso a paso
El contrato (compraventa u opción de compra) fija el precio, el depósito, la ventana de debida diligencia, las contingencias, la fecha de cierre y quién paga cada costo. Todo aquello en lo que se apoyará más adelante vive aquí; las promesas verbales no sobreviven.
El depósito (y luego el saldo) entra en una cuenta de escrow regulada, no al vendedor. Espere documentación de origen de fondos contra el lavado de dinero. Cómo funciona el escrow →
Dentro de la ventana acordada, verifique título limpio, sin gravámenes, que el plano coincida con el terreno, acceso legal y agua, uso permitido y estado de zona marítimo terrestre. Si surge un problema material, sus contingencias le permiten renegociar o retirarse. La lista de verificación →
Un notario de Costa Rica (un abogado con facultad notarial) redacta y autoriza la escritura de traspaso. Solo un notario puede traspasar propiedad inscrita. Ambas partes firman; el saldo se confirma en el escrow.
El notario presenta la escritura ante el registro nacional, inscribiendo el traspaso sobre la finca. El escrow libera los fondos al vendedor según las condiciones acordadas. Sobre el folio real →
Llaves, traspaso de servicios, cualquier entrega de condominio/HOA y confirmación de que el impuesto de bienes inmuebles y las cuotas estén pagados hasta la fecha de cierre. Ahora usted es el propietario inscrito.
Quién paga qué
Por costumbre local, los costos de cierre suelen dividirse 50/50 entre comprador y vendedor, pero es negociable y debe quedar escrito en el contrato. Las cifras a continuación son indicativas; confirme el dato vigente con Hacienda y su notario.
| Costo | Base típica | Pagador habitual |
|---|---|---|
| Impuesto de traspaso | ~1.5% del valor | Dividido / negociable |
| Timbres documentales | ~0.8–1% | Dividido / negociable |
| Honorario notarial | arancel oficial | Dividido / negociable |
| Comisión de escrow | monto fijo / % pequeño | A menudo el comprador |
| Comisión inmobiliaria | según acuerdo | Por costumbre el vendedor |
Nunca transfiera directo a un vendedor por fuera del escrow. Nunca deje que un "se cierra esta semana" lo empuje a saltarse la debida diligencia. Nunca confíe solo en el notario del vendedor; que su propia asesoría revise la escritura antes de que usted firme. Estas tres reglas evitan la mayoría de las pérdidas en la etapa de cierre.
La revisión gratuita le da el panorama de datos oficiales en minutos; el informe de $29 es el documento con el que usted y su abogado trabajan durante la debida diligencia.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los costos de cierre en Costa Rica?
Por costumbre se dividen 50/50, pero es negociable; establézcalo en el contrato de compraventa. Confirme el dato vigente con Hacienda y su notario.
¿Puede un solo notario representar a ambas partes?
Un notario autoriza la escritura, pero el comprador debería tener asesoría independiente para la debida diligencia y la negociación, en lugar de confiar solo en el notario del vendedor.
¿Cuánto tarda la inscripción?
La presentación es inmediata; la inscripción completa puede tardar de días a semanas. El escrow normalmente se libera al firmar, una vez presentada la escritura, según las condiciones acordadas.
¿Qué pasa si la debida diligencia encuentra un problema?
Si su contrato tiene contingencias adecuadas, un defecto material le permite renegociar el precio o las condiciones, o retirarse y recuperar su depósito en escrow. Precisamente por eso importan la ventana de debida diligencia y las contingencias por escrito.
¿Necesito estar en Costa Rica para cerrar?
No necesariamente; los cierres pueden manejarse mediante un poder otorgado a su abogado. Prepárelo con anticipación con su asesoría si no puede asistir.